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【財産分与】不動産

【財産分与】不動産 【財産分与】不動産

預貯金、保険と並んで最も多い財産が不動産(多くの場合が自宅です。)です。

預貯金、保険が比較的様に現金化することが容易なのに対し、不動産は容易に現金化できません(たとえ都市部の人気地域でも現金化には一定の時間を要します。)。

また、現金化するにあたっては、仲介手数料はもちろん、場合によっては建物解体費用等の諸費用を要する場合もございます。

現金化できない場合、夫婦のどちらかが不動産を取得せざるを得ません(右側と左側で半分ずつとはいきませんから・・・)。

その場合、不動産の金額をどのように評価するのかという問題と、住宅ローン(特に連帯保証・連帯債務の部分)をどのよう処理するかという問題が生じます。

以下、不動産に関して協議、調停、訴訟で頻繁に問題となる点について解説いたします。

売却する場合

当然、売却可能(購入希望者がいるか)な不動産であることが前提となります。

当該不動産の登記簿上の所有者が、適宜仲介業者等を利用した上で購入希望者に対して売却することとなります。

売却益(売却価格-住宅ローン)がでる場合は、単純に売却益から各種手数料(仲介手数料、公租公課等)を差し引いた残額を預貯金と同様分配することになります。

他方で、いわゆるオーバーローンの場合は、オーバーローン部分の住宅ローンを何らかの形で一括返済しない限り、金融機関が抵当権の抹消に応じない為、結果的に売却ができないという事態があり得ます。

売却しない場合

売却しない場合、夫婦のどちらかが不動産を単独で取得することになります。
その際に最も争いになるのが不動産の価格です。

不動産の価格から住宅ローンの残額を差し引いた金額が財産分与の対象となり、その金額がプラスになる場合は差額を預貯金等で支払う必要があります(なお、金額がマイナスになる場合、必ずしも負債の半額を相手に請求できるわけではありません。)。

その為、不動産を取得する側はできる限り安く算出したいですし、不動産を取得しない側はできる限り高く算出したいものです。

残念ながら、実際に売却しない不動産の金額を一義的に決める方法はなく、評価証明書、路線価、不動産業者が作成する簡易査定書、不動産鑑定士が作成する鑑定書等によって必要に応じて金額を算定することになり、双方で争いがある場合は協議で合意点を探り、それでも難しい場合は最終的に裁判所で正式な鑑定を実施して決定することになります。

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