【財産分与】不動産｜離婚弁護士多拠点対応｜弁護士法人グレイスへお任せください

預貯金、保険と並んで最も多い財産が不動産（多くの場合が自宅です。）です。

預貯金、保険が比較的様に現金化することが容易なのに対し、不動産は容易に現金化できません（たとえ都市部の人気地域でも現金化には一定の時間を要します。）。

また、現金化するにあたっては、仲介手数料はもちろん、場合によっては建物解体費用等の諸費用を要する場合もございます。

現金化できない場合、夫婦のどちらかが不動産を取得せざるを得ません（右側と左側で半分ずつとはいきませんから・・・）。

その場合、不動産の金額をどのように評価するのかという問題と、住宅ローン（特に連帯保証・連帯債務の部分）をどのよう処理するかという問題が生じます。

以下、不動産に関して協議、調停、訴訟で頻繁に問題となる点について解説いたします。

不動産の評価額

まずは、不動産の時価を算定し、評価額を算出します。不動産会社に査定してもらったり、近隣で同じような物件の取引があれば、その価格を参考にしたりします。

その他に、土地は路線価や公示価格を参考にしたり、不動産鑑定士に依頼したりする方法もあります。

不動産の分与方法

不動産を分与する場合には、

売却して、代金から経費などを引いた売却益を分ける
どちらかが所有し、分与の差額を現金で支払う
相手方名義の家に住み、賃借権を設定して家賃を払う
分与の割合に応じて共有する

など、様々な方法があります。しかし、それぞれに良い点もあれば、悪い点もあります。

1.については、分け方が簡明であるというメリットがありますが、中古住宅であれば希望価格での売却が困難というデメリットがあります。

2.については、片方が従前の住まいと同じ場所に住むことができるというメリットがありますが、他方で差額の支払い能力がないと困難であるというデメリットがあります。

3・4については、支払い能力についてはあまり問題となりませんが、離婚後も相手との交渉を続けなければならないというデメリットがあります。

不動産を分与する場合には税金の問題もあるため（後述）、どういう分け方をするのかは慎重に選択すべきです。

ローン付き不動産の分与

ローンが残っている不動産の場合は、そうでないものと比べて財産分与が複雑になります。

ローンが残っている不動産の評価額

まず、不動産の評価額ですが、不動産の時価から、残っているローンの額を引いた額とするのが一般的です。例えば、時価3000万円のマンションでローンが2000万円残っている場合には、3000万円-2000万円の1000円が分与の対象となります。

また、評価時期までに返済した元金充当分を分与の対象とする考え方もあります。例えば、時価3000万円のマンションで、離婚時までに返済したローンのうち元金充当額が2000万円であれば、この2000万円が分与の対象となります。

ローンが残っている不動産の分与方法

ローン付き不動産を分与する際には、不動産の名義、ローンの名義、ローンの残高、不動産の時価によっても違ってきますが、

所有権を取得した側がローンの返済をし、分与の差額があれば現金で支払う
売却して、代金から経費などを引いた売却益を分ける
所有権を取得しなかった側がローンの返済をする

等の形があります。

1.の場合、マンションの時価が3000万円でローンが1000万円残っているとすると、2000万円が分与の対象となります。分与の割合が2分の1ずつとすると、取得する側は、相手に現金などで1000万円を支払うことになります。取得する側がローンの名義人でなければ、名義の変更をしなければなりません。変更には債権者の承諾が必要であり、支払い能力がなければ承諾はされないでしょう。

2.の場合は、不動産の時価よりもローン残高が上回っている場合、売却しても債務がのこることになります。例えば、マンションの時価が1500万円で、ローン残高が2000万円であれば、売却後も５００万円の債務が残ります、この債務について、分与の対象とすることもあります。

3.の場合は、例えば妻に不動産の名義を変更し、ローンの名義人である夫が離婚後養育費の代わりとしてローンを払い続けるという形も場合によっては考えられます。ただ、離婚後夫が任意にローンを支払うとも限りません。支払われなくなった場合、ローンの支払いの取り決めを公正証書でしてあれば強制執行の手段もありますが、夫に資力がなく、差し押さえる財産がなければ意味がありません。

ローンの連帯保証人について

また、妻がマンションのローンの連帯保証人になっている場合には、夫がローンを支払わない場合、妻にローンの支払い請求が一挙にされてしまいますので、そこには十分留意する必要があります。

お金を貸した側としては、担保として、連帯保証人をつけているわけですから、簡単に連帯保証契約を解除したり、他の親族に連帯保証人を変更したりすることは、弁護士を入れたとしても難しいところです。ですから、不動産の財産分与の際は、ローンについてしっかり把握し、その支払いについてどうするか、そこでの交渉であれば弁護士に依頼するメリットは十分あります。